11.808 € par an par poste de travail

En 2010, la valeur de l’Occupancy Cost Index en Belgique était de 11.808 € pour un poste de travail par an. Cette mesure réalisée par AOS Studley rassemble l’ensemble des coûts médians pour l’occupation des immeubles de bureaux en Belgique. La sixième édition de l’étude voit l’index repartir à la hausse (+ 0,38%), après deux années de baisse.

L’Occupancy Cost Index est un indice représentant le coût médian annuel pour l’utilisation d’un poste de travail moyen dans un immeuble de bureau. Cette valeur est calculée sur base d’informations récoltées et gérées dans une base de données centralisée, propriété d’AOS Studley. La base de données enregistre en détails les coûts des clients qui sont liés à l’utilisation de leurs immeubles de bureau. En effet, AOS Studley dispose depuis 2005 d’informations très détaillées sur les coûts en Belgique grâce auxquelles elle peut présenter l’Occupancy Cost Index (OCI) annuellement.
Près de 300 types de dépenses différentes sont enregistrées pour chaque occupant et, pour chacun de ces types de coûts, AOS Studley distingue les coûts du personnel propre, les coûts des marchandises et services (coûts des fournisseurs), les investissements et les amortissements. Au fil des ans, cet indice est devenu une valeur de référence dans son domaine. L’OCI peut, comme mesure de référence, servir aux sociétés qui souhaitent évaluer leurs coûts. En outre, par rapport aux indices similaires d’autres pays, l’OCI belge peut être considéré par les entreprises comme un paramètre pouvant les aider dans leurs décisions concernant l’implantation géographique d’un nouveau bureau ou site.

Immobilier en hausse

En 2010, la valeur de l’Occupancy Cost Index en Belgique était de 11.808 € pour un poste de travail par an, soit une légère augmentation de 0,38% par rapport à 2009. L’immobilier (bâtiment, location, entretien, énergie, etc.) représente 41% de ce coût total tandis que 35% sont attribuables à l’informatique (l’ensemble du matériel prévu par poste de travail, les logiciels et services génériques, à l’exception des outils particuliers pour des activités propres à l’entreprise). Les ressources et services en matière de sécurité, restauration, nettoyage, etc. pèsent pour 19% dans les coûts. La gestion de l’immobilier et des services facilitaires (gestion stratégique, helpdesk, rapportage, etc.) représente 4% du total tandis que les services extérieurs (salles de réunion, hôtels et transport) prennent le dernier pourcentage restant.
En 2010, le coût principal de l’OCI, à savoir l’immobilier, a donc augmenté de 0,65% par rapport à 2009. L’indexation automatique du prix de location assure une augmentation mais celle-ci est lissée de 3 manières: certaines sociétés ont pu renégocier leurs contrats locatifs ou conclure de nouveaux contrats à des conditions intéressantes (périodes de gratuité locative, loyer facial inférieur, contributions aux investissements, etc.) dans un marché locatif toujours sous pression; des prix de l’énergie stables et la diminution des mètres carrés par poste de travail.
Pour 2010, AOS Studley établit que les services (tels que la sécurité, la restauration et le nettoyage) et les coûts de Facility Management ont respectivement diminué de 0,86% et 2,67%. Cette diminution est surtout engendrée par des mesures d’économies apparues en 2008-2009 qui n’ont peut être été implémentées que plus tard (exemple: l’attente de la fin de contrats courants en 2008 ou 2009). Le coût des infrastructures informatiques, de son côté, a augmenté de 1,5%. Durant la crise de 2008-2009, beaucoup de sociétés avaient gelé leurs investissements en ICT. En 2010, ces sociétés ont repris en main les retards en cours. L’année dernière, AOS Studley prédisait une légère augmentation des coûts par poste de travail pour 2010. Cette attente est confirmée aujourd’hui avec l’OCI 2010 et peut s’expliquer par des évolutions importantes au cours de l’année 2010: les nouveaux collaborateurs qui ont été engagés en 2010 ont été installés dans les espaces disponibles à ce moment; le secteur « facilitaire » recherche des employés « rares », les coûts salariaux évoluant dès lors plus rapidement que la moyenne du marché et, même après la crise, les coûts de l’immobilier et des services connexes restent sous pression pour pouvoir réserver plus de moyens au « core business ».

Futur proche

AOS Studley souligne cependant que l’OCI n’est pas une référence à part entière. Lorsqu’elle évalue les coûts d’occupation de ses clients, AOS Studley utilise l’OCI comme une référence parmi d’autres, en n’oubliant jamais de tenir compte du niveau de qualité chez le client concerné. C’est aussi grâce à l’augmentation du nombre de données présentes dans sa base de données qu’AOS Studley est en mesure d’affiner le calcul de l’OCI d’année en année. Ce n’est qu’en regroupant l’ensemble de ces éléments que les entreprises pourront tirer des conclusions de cette analyse et identifier les points susceptibles d’être améliorés.
Jan Lecompte, Managing Director d’AOS Studley tire néanmoins quelques conclusions quant aux attentes pour le futur proche. « En matière d’hébergement, le ralentissement de la demande garde le marché sous pression. Nous ne nous attendons pas, sur le moyen terme, à ce que le taux d’inoccupation diminue. Dans ce contexte, nous prévoyons que les prix de location pour les nouveaux contrats et pour les renégociations resteront attractifs. Néanmoins, l’indexation des loyers de 2011 sera probablement un peu supérieure à celle de 2010 et les coûts des énergies seront plus élevés en 2011 qu’en 2010. En conséquence, nous pronostiquons néanmoins une légère diminution de la composante logement de l’index OCI en 2011. »
« Les coûts en matière de facility vont lentement grimper, ajoute-t-il. La ‘guerre des talents’ émergente pourrait requérir des services d’un niveau plus élevé. La pénurie de profils va accélérer l’augmentation des salaires au sein du secteur du facility management (techniciens, nettoyeurs et Horeca). La professionnalisation des acteurs du facility management devrait permettre de maintenir une stabilité budgétaire. Le secteur ICT peut s’attendre à une croissance importante. Les investissements reportés vont pouvoir être à nouveau envisagés à mesure que l’économie retrouve sa stabilité. Les premières fonctionnalités de cloud computing sont prévues dans les budgets et les coûts des départements facility internes vont lentement diminuer à mesure que de plus en plus de compagnies vont élargir leur champ d’externalisation. »

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